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傳(chuan)重點房(fang)企拿地金額(e)不得超年銷售額(e)40%,有這(zhe)七點

發(fa)布者: 管理員      日期: 2021-08-09

 來源:nba在线直播

  財聯(lian)社在(zai)今天(7月26日)下午發表(biao)一則(ze)新聞,被(bei)納入(ru)“三道(dao)紅線”試點的幾十家重(zhong)點房企,已被(bei)監管部門要求買地(di)金額(e)不得超年度銷(xiao)售額(e)40%。

  如果有(you)一個成語(yu)能夠形容此刻(ke)各家房企的感覺,那“晴天霹靂”應(ying)該是非常合適的一個。

  而知情人士披(pi)露(lu),這一比例限(xian)制(zhi)不僅包括(kuo)房企在公開市場拿地,還包括(kuo)通過收并購(gou)方式獲地的支(zhi)出。

  該政策落地(di)后,被監管的(de),特別是負債率較高的(de)房企,未來將會(hui)更加(jia)艱難,因為以(yi)后即便有(you)錢,也無法(fa)隨意拿地(di)。而如果土(tu)儲(chu)較少(shao),本(ben)身規模(mo)就不大的(de)企業(ye),以(yi)后只能按照銷售(shou)額的(de)40%拿地(di),屆時將會(hui)形成(cheng)惡性循(xun)環,從(cong)此與沖規模(mo)無緣(yuan)。

  這個舉(ju)措(cuo)本質上(shang)是旨在倒逼房(fang)企主動降杠桿,以穩定房(fang)地產秩序。

  三道(dao)紅線(xian)政策出臺后,雖然大多數房企(qi)都把降低(di)負債(zhai)當成了主要目標(biao),但隨著(zhu)第一輪集中供地的開(kai)始(shi),居高不下的熱度讓眾(zhong)多房企(qi)削尖(jian)了腦袋下場一搏(bo)。

  眾(zhong)多(duo)國企(qi)(qi)央企(qi)(qi)以(yi)及頭部房企(qi)(qi)揮金如土,土拍成交(jiao)溢價率(lv)居高不下,大多(duo)數房企(qi)(qi)在土拍中都(dou)收獲有限,甚至顆粒無收。

  一方(fang)(fang)面,一些(xie)規模房企不(bu)斷高價拿地,另一方(fang)(fang)面,藍光、協信等過(guo)去(qu)盲目沖(chong)規模的房企又一腳(jiao)站在(zai)了懸崖邊上,嚴重危(wei)害(hai)了地產市場的穩定(ding)性(xing)。

  根(gen)據中(zhong)(zhong)指院的(de)數據顯示,2021年(nian)上(shang)(shang)半年(nian)50家代(dai)表(biao)企業拿地銷(xiao)售比均值為29.3%,較(jiao)去年(nian)同(tong)期下降12.3個百分(fen)點,但艷姐特意計算了今年(nian)上(shang)(shang)半年(nian)拿地金額(e)排名(ming)前20中(zhong)(zhong)的(de)18家房企與其(qi)上(shang)(shang)半年(nian)銷(xiao)售額(e)的(de)比值,發(fa)現有五家超過了40%。

  除此之外,還有四家房企超過(guo)30%,不到40%。

圖: 數據來源于中(zhong)指院

  而(er)根據克而(er)瑞的數(shu)據,建發上半年銷售額為933.7億元,拿地金額則達(da)到(dao)了723億元,也就是說(shuo)在這(zhe)一(yi)比值上,建發達(da)到(dao)了驚(jing)人的77.48%。

  7月23日下午(wu),住(zhu)建部(bu)聯合國家(jia)發改委、公(gong)安部(bu)、自(zi)然(ran)資源(yuan)部(bu)、稅務總(zong)局、市場監管總(zong)局、銀(yin)保(bao)監會(hui)(hui)(hui)、網(wang)信辦等(deng)八部(bu)委開(kai)會(hui)(hui)(hui)。會(hui)(hui)(hui)議提出“力爭用3年左右時間實現房地產(chan)市場秩序明(ming)顯(xian)好轉(zhuan)”。

  并(bing)明確要(yao)因城施策,重點整(zheng)治房地(di)產開發、房屋買(mai)賣、住房租賃(lin)、物業服務(wu)四方(fang)面的問題。

  而這次買地金額被納入監(jian)管,也是政策繼續收緊的一個信(xin)號。

  顯(xian)然,在(zai)政策出臺后,這些房(fang)企在(zai)拿地時都要慎之(zhi)又慎了(le)。

  在我(wo)們看來(lai),這項(xiang)政策(ce)背后有七點需要(yao)注意:

  ①本(ben)次(ci)調(diao)(diao)控(kong)(kong)是7月22日高層會議后(hou),直(zhi)接從(cong)行(xing)業宏觀層面打響的(de)調(diao)(diao)控(kong)(kong)第一槍,是繼將商票納入房企負債(zhai)監管(guan)后(hou)又一項改變行(xing)業運行(xing)邏輯的(de)新政,是從(cong)供給端直(zhi)接給熱點城市降溫(wen),直(zhi)接壓制拿地(di)沖動(dong),從(cong)根(gen)源上穩定地(di)價。也向地(di)方傳達了十分清晰的(de)信號,下(xia)一步不排除重點城市進一步出臺地(di)方性(xing)政策加碼調(diao)(diao)控(kong)(kong)。

  ②40%的(de)(de)(de)拿地資金比例,相(xiang)當于官方劃(hua)定了2.5的(de)(de)(de)平(ping)均貨地比,以銷售(shou)額(e)為錨劃(hua)定拿地額(e)度(du),也(ye)是對(dui)行業(ye)現有(you)秩序和(he)位(wei)次的(de)(de)(de)進(jin)一(yi)步夯實。這將直接(jie)影響存在規(gui)模壓力的(de)(de)(de)房企(qi)(qi)的(de)(de)(de)拿地方向(xiang),一(yi)線城市平(ping)均不到1.6的(de)(de)(de)貨地比將成為規(gui)模擴張的(de)(de)(de)重大拖累。向(xiang)左(zuo)走還(huan)是向(xiang)右(you)走,諸多(duo)房企(qi)(qi)要面臨重要的(de)(de)(de)戰略抉擇。

  ③結(jie)合一(yi)(yi)二線(xian)(xian)調控的升級(ji)和拿(na)地新(xin)政,房(fang)企(qi)在(zai)投拓(tuo)上極有可能涌(yong)向(xiang)部分貨(huo)地比較(jiao)高,調控相對寬松(song)的三線(xian)(xian)城市(shi),核(he)心城市(shi)圈內次一(yi)(yi)級(ji)城市(shi)都是潛在(zai)的機(ji)會點,回歸一(yi)(yi)二線(xian)(xian)是市(shi)場過去幾年的普遍共識,敢(gan)不敢(gan)背行業共識賭這一(yi)(yi)輪,做到(dao)別人恐懼時我貪(tan)婪,對許多房(fang)企(qi)也構成(cheng)重(zhong)大(da)考驗。

  ④微觀層(ceng)面上來看,首輪集(ji)中土拍發力過猛(meng)的企(qi)業將面臨(lin)額度(du)(du)(du)和市場(chang)的雙重考(kao)驗,可能(neng)成(cheng)為年度(du)(du)(du)最大輸(shu)家(jia);而因(yin)為各種原(yuan)因(yin),年初(chu)選(xuan)擇了觀望,手中尚有拿地額度(du)(du)(du)的企(qi)業,則(ze)可能(neng)迎來難得(de)的機遇期。

  ⑤本次(ci)新政的另一大(da)動因,極有可能就是監管層發現,三道紅線在(zai)約束房企明股(gu)實(shi)債方(fang)面仍有漏(lou)洞,部分高負債房企通過債務出表,快速“變綠(lv)”的同時(shi),繼續大(da)舉高價拿(na)地,但明股(gu)實(shi)債在(zai)法(fa)律(lv)和實(shi)操上都無法(fa)完全禁(jin)絕,則(ze)只能以政策(ce)追加的方(fang)式打上補丁。

  ⑥以銷售額為錨帶來的又一大問題(ti),便是(shi)飽受爭議的房企榜單和財(cai)報會再次(ci)成為聚(ju)光燈(deng)焦(jiao)點。行業的潛規則下,榜單和審計(ji)咨(zi)詢(xun)費是(shi)會繼(ji)續大幅漲(zhang)價(jia),還(huan)是(shi)會面臨強力(li)干預而擠水,從這(zhe)兩年監管層的認真勁(jing)來看(kan),明顯后者存在更大可能。

  ⑦從(cong)宏觀大環境來(lai)看,從(cong)教育(yu)培訓行(xing)(xing)業(ye)(ye)各(ge)種(zhong)亂象(xiang)的涼涼,到學區房逐漸(jian)退場。當下的施政(zheng)方針來(lai)看,效率(lv)又開始讓位于公平。教育(yu),住房,醫療(liao)領域,政(zheng)策端(duan)一定(ding)會漸(jian)次發(fa)力。那么,地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)該以什么姿勢(shi)和心態(tai)迎接下個時代,是身處行(xing)(xing)業(ye)(ye)中的每個人當下都應該認真(zhen)思考(kao)的事情。

  不(bu)過因(yin)為不(bu)同區域(yu)的地價占(zhan)比(bi)(bi)不(bu)同,所以40%的數據如(ru)果一刀切執行,顯然會在公平性上(shang)引起一些質疑,比(bi)(bi)如(ru)一二線城市中的貨(huo)值中地價的占(zhan)比(bi)(bi)往往超過70%。

  所以(yi)如果想要達標(biao),很多房企(qi)只能要么降低拿(na)地(di)金(jin)額,要么去(qu)地(di)價占(zhan)貨(huo)值比較低的三四線城(cheng)市拿(na)地(di)。

  但相信未(wei)來(lai)會繼續出臺新的政(zheng)策,給現有政(zheng)策打上補丁,但不管怎樣(yang),國家穩定房(fang)(fang)地產市場的決(jue)心不會發生變(bian)化,在(zai)近一(yi)年來(lai)如此(ci)頻繁的政(zheng)策出手下,過去為了求規模而大幅(fu)加(jia)杠(gang)桿擴張(zhang)的房(fang)(fang)企肯(ken)定會越(yue)來(lai)越(yue)難過。

  在強調(diao)控背景(jing)下,如(ru)何向管理要(yao)利潤,如(ru)何在無法擴大(da)規模(mo)的情況下實現深耕(geng),將(jiang)是諸多(duo)房企必須解決的課(ke)題

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